换言之，买方即使在房屋买卖合同中对户口迁移作出了明确的约定，要求卖方按时将户口移出，但只要卖方坚决不履行的话，买方可以说是无计可施的。因为法院对该项诉求并不受理。那么，我们在实践中该如何保护自己的权益呢？
第一，最好的办法。在支付房款之前要求卖方将户口迁出，否则不予成交。
第二，现实中常用的方法。在房屋买卖合同中约定一个违约金条款，比如约定：卖方不在某年某月某日之前迁移某某户口的，将支付给买方3万元人民币的违约金。法院一般都会支持该项约定。
第三，有技巧的方法。约定“每日违约金”，即“按该房产总价，以每日万分之五支付违约金”。“日万分之五”，就是“年18.25”。如果一套房产的价值为100万元，那么每年的违约金可以达到18万元以上，对违约的卖方形成巨大的心理压力，可以促使其尽快履行户口迁移义务。
（沈宏峰）
案例12：侨眷许女士于2011年6月承租上海市某区李某的一套房屋，口头约定租期为2年，一个季度付一次租金。入住前李某告知房屋南面的一扇窗户是坏的，当时许女士为尽快入住，就没有在意。但到下雨天，坏掉的窗户很容易让雨水渗进来，许女士要求李某尽快修理，以免影响正常居住。李某认为其尽到了告知义务，不愿意维修。问：口头约定的租赁合同是否有效？李某对坏掉的窗户是否有维修义务？
答：第一，关于口头约定，其合同的效力问题。根据《合同法》第215条的规定：“租赁期限6个月以上的，应采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因此，许女士与李某口头约定的租赁合同有效，不影响权利的行使。第二，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修影响到承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，出租人李某虽然尽到了告知义务，但双方对窗户的维修并没有另外约定，仍然不能免除其维修的义务。如果李某不愿意维修，许女士可以自行维修，所产生的维修费用可以向李某主张。并且，如果窗户的维修影响到许女士对房屋的正常使用，还可以要求减少租金或延长租期。
（杨振裕）
二、买卖合同
案例13：2011年年初，归侨周女士在上海市某小区买了一套现房，搬进不到半年阳台就出现漏水。因仍在保修期内，周女士找到房产开发公司要求维修，公司工作人员答应在一星期内修好。但一个多月过去了，公司也没派人来维修。因为怕影响楼下住户的正常生活，周女士只好自己花钱雇人维修。但当周女士就维修费要求开发公司承担时，该公司却以未经他们同意为由不愿承担。问：这笔维修费到底应由谁来承担？
答：该房屋仍在法定的质量保修期内，房产开发公司作为出卖人应当承担上述维修费用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”房产开发公司作为出卖人，对其出售的房屋负有质量保证责任，在保修期内应承担相应的保修责任。当周女士购买的房子出现应保修的情形时，房产开发公司应当及时进行维修、修复，并赔偿因此给周女士造成的损失。如果房产开发公司拒绝、拖延修复，不履行或者迟延其义务，周女士可以自行或者委托他人进行修复，以恢复房屋的正常使用价值、减少损失，由此产生的维修费用等应由房产开发公司承担。
（向明）
案例14：2009年，侨眷吴女士与某房地产开发公司签订商品房预售合同，向其购买位于上海市龙阳路的某套房屋。吴女士依约付清购房价款后入住，而对方交付的该房屋存在严重的质量问题，墙体开裂，影响正常居住，并使室内装修遭到严重破坏。吴女士多次要求对方按照合同约定予以保修维修，而对方不予维修，已使吴女士的正常居住生活受到重大影响。问：在此种情况下，吴女士应当如何维护自己的合法权益，可以主张哪些要求？
答：双方签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。系争房屋出现裂缝，属于工程质量问题，房地产开发商理应按照合同的约定承担免费修复及补偿损失的责任。本案吴女士可以主张的损失要求包括房屋因质量问题造成的修复费用损失，以及按合同约定对方应承担的补偿金。同时，吴女士还有权主张因修复房屋，需在外租房居住而造成的租金损失。
（商建刚）
案例15：甲公司为归侨李女士投资设立的一人公司。2010年，甲公司向乙公司采购一批设备，合同中约定：甲公司在收货时30日内验收，验收无误后付款。甲公司人员在收货后由于忙于其他事务而未验收，到了第2个月才发现存在质量问题，遂向乙公司要求退货，乙公司以过了检验期为由拒绝退货。甲公司为此诉至法院，法院驳回了甲公司的诉讼请求。问：买卖合同过了检验期发现质量问题能退货吗？
答：本案的法律关系是买卖合同纠纷，主要涉及买卖合同中买方的及时检验义务。我国合同法规定，买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验，没有约定检验期间的，应当及时检验。本案中甲公司和乙公司在合同中明确约定了货物的检验期间为收货之日起30日内。这就要求甲公司在收到货物之日起30日内对设备的质量进行验收，并将质量瑕疵通知乙公司，而甲公司并未在约定期间内履行通知义务，根据以上法律规定，应视为质量符合约定。甲公司不得要求乙公司退货。
（李怀成）
案例16：归侨于先生回上海定居后进入了国内一家知名公司负责采购工作，与生产石英管材的甲公司联系后，双方通过电子邮件往来就石英管尺寸、质量、数量、价款及支付方式、交货期限、交货地点达成一致，然后于先生赴欧洲办事。一个月回上海后，于先生向甲公司追问生产交货情况。甲公司称：没有备料，因为双方没有正式签合同。于先生认为，洽商该笔业务，双方发了十多次电子邮件，早已达成一致，已经形成了合同。问：于先生与甲公司为洽商业务的电子邮件往来，是否已经构成合同？
答：该案涉及数据电文形成的合同形式。《合同法》第11条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。即当事人签订合同的书面形式，包括以数据电文形式等可以有形地表现所在内容的形式。我国合同法是认可电子邮件往来等数据电文形成的合同的，除非在合同成立之前一方提出要求双方签订确认书。
那么，问题的关键在于先生与甲公司之间的电子邮件往来是否已经构成了买卖合同。本案例中，双方就石英管尺寸、质量、数量、价款及其支付方式、交货期限、交货地点等合同主要条款达成了一致，买方为于先生，卖方为石英管生产厂家甲公司，应当认为双方间购买石英管的买卖合同已经达成。案例中没有哪一方在合同成立之前要求签订确认书，因而不属于合同法要求的签订确认书时合同成立的那种情形。因此，双方买卖合同已经依法成立，双方应当依约履行，可以不再另外签订正式的书面合同或者签订确认书。
（陈学斌）
案例17：侨眷朱先生在海外的儿子出资为其购买房屋一套，但因担心日后可能出现的遗产税，故将在国内居住的朱先生的女儿朱女士的名字一同写在产权证上，该房屋实际由朱先生居住。2005年朱女士婚姻发生问题，朱先生为保住自己的房屋，提出要把房屋变更为自己一人所有，同时愿意给朱女士支付20万元更名费。双方据此办理了房屋买卖变更登记手续。后朱女士的丈夫认为朱女士私下将房屋产权转让给父亲的行为侵害了他的权益，要求确认该房屋买卖合同无效。问：夫妻关系存续期间，朱女士将其未实际出资但与父亲共有的房屋进行转让的行为是否合法有效？
答：《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
涉案的房屋尽管登记在朱女士名下，但是她并未实际出资，而且她在将房屋产权转让给朱先生时所签订的合同确系双方的真实意思表示，并未损害其丈夫的合法利益，同时也获得了相应转让款，因此，并不符合《合同法》中关于确认无效合同的条款规定。可见，该房屋买卖合同是双方真实意思表示，不具备法律规定的无效情形。因此，朱女士丈夫无权要求该合同无效。
（金缨）
案例18：归侨崔先生于2011年购买了一处别墅。
合同签订后，崔先生按约向房主的代理人夏某支付了50万元定金，但在办理转按揭时房主却不肯配合，并称崔先生未按时支付定金，要求解除合同并追究崔先生的违约责任。问：崔先生该怎样维护自己的权益？
答：夏某是房主的合法代理人，其收到50万元定金即视为房主收到，定金法则对房主具有约束力。崔先生在交易过程中不存在违约行为，房主无权解除合同；相反，房主应当承担违约责任。依据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，崔先生可以作出以下选择：第一，解除合同，要求房主双倍返还定金；第二，要求房主继续履行合同，也就是要求房主继续配合履行转按揭、产权过户、交房等义务。
（汤晓明）
案例19：归侨吴先生欲出售在某小区拥有的一套房屋。2009年11月，冯先生通过中介看中该套房屋，双方于11月15日签订了房屋买卖合同。冯先生按合同的约定支付了10万元定金，双方约定以银行贷款的形式支付剩余房款。然而银行最后以偿还能力不足为由拒绝了冯先生的贷款请求。后冯先生要求解除合同，并索要定金。问：冯先生能否要求解除合同，定金是否应当返还？
答：在房屋买卖中，卖方的义务就是按时交房，而买方则是按期支付房款，在整个过程中卖方没有义务负责钱款来源审核。如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定，未能成功贷款可以成为解除合同且不用承担违约责任的条件，否则一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，不然就构成违约，要承担相应的违约责任。另外，支付定金的一方如果违约，则无权要求返还定金，即将以丧失定金为代价承担违约责任。所以，冯先生将以丧失定金为代价承担解除合同的违约责任，而吴先生有权不予返还定金。
（许宝华时明清）
案例20：2011年5月，侨眷顾女士与上海市某房地产公司签订了《上海市商品房出售合同》，该房屋为开发商的样品房。2011年7月，开发商将房屋交付给顾女士。接收房屋后，顾女士发现该房屋存在严重质量问题，如主、次卧室地板霉烂，主、次卧室及客厅墙体有很长的裂缝，卫生间墙壁严重渗水，厨卫墙面砖全部脱落，走廊地砖全部空洞脱落，等等。之后，开发商虽对裂缝等问题予以了修缮，但对装修部分迟迟不予履行保修义务，使得顾女士长期在外借房居住。问：购买的全装修商品房存在建设和装修的严重瑕疵，使得业主长达半年时间无法入住，房地产公司又不同意退房，顾女士该怎么办？
答：顾女士与房地产公司签订了《上海市商品房出售合同》，开发商理应将符合合同约定的房屋按期交付给顾女士使用。顾女士声称房屋建设质量问题，要经过权威部门对房屋质量的检测。目前，该房屋质量已由上海市房屋检测站出具了检测报告：检测结论是不影响安全使用，但也提出了修缮建议。开发商只要对该修缮的部分履行修缮义务，直至房屋装修没有问题为止。针对开发商至今未向顾女士交付合格的全装修商品房的现状，顾女士可以依据合同约定向开发商要求赔偿。具体赔偿请求：一是开发商退还房屋硬、软件装修费用，顾女士自行装修；二是要求开发商承担女士租借房屋的租赁费用；三是合同约定的开发商逾期交房的违约金；四是开发商逾期交房的中国人民银行贷款利息。
（肖锦龙）